В центре краевой столицы друг напротив друга стоят два панельных многоквартирных дома. Один двухподъездный, другой на шесть подъездов. Обслуживают их две разные управляющие компании. По логике теории рынка большой дом, где проживает много людей, должен располагать большими ресурсами на собственное содержание – закон больших чисел, оптом всегда дешевле.
Однако реальная ситуация – ровно противоположна. В доме с 72 квартирами светлые подъезды без надписей, чистые лифты без рекламных панелей, цветы на лестничных клетках, отзывчивые слесарь и электрик. Недавно подъезды были оборудованы камерами видеонаблюдения и «умными» домофонами.
Доходность без расходов
В большом доме всё сложнее. Лифты ободраны и изрядно расписаны, краска на электрощитках вздулась и облупилась, межпанельные швы пропускают воду, но управляющая компания не хочет ими заниматься. При этом на первых этажах дома располагается множество частных лавочек – медицинских, адвокатских, продуктовых.
В чём причина такой разницы? Возможно, в том, что управляющая компания маленького дома действует в интересах жильцов, а большого – в своих интересах, стремясь хорошо зарабатывать. Управление домами – это серьёзный бизнес. Деньги «выжимаются» из всего: рекламы на домах, в подъездах и лифтах, отчислений фирм на первых этажах, которые складываются в карман, а их расход воды, тепла и энергии раскидывается на жильцов.
Но протекающие межпанельные швы и поборы с собственников – это грустно, если не знать про тех, кому ещё хуже. Так, в Заринске два многоквартирных дома управляющая компания вообще отказывается обслуживать, даже под давлением мэрии и прокурора.
Подписывая договор с управляющей компанией, собственники жилья рассчитывают, если не на роскошное, то хотя бы удовлетворительное обслуживание. Собственники домов по ул. Металлургов, 8, и ул. Металлургов, 14, в Заринске рассчитывали на это, когда с начала 2006 года перешли под крыло одной из самых крупных управляющих компаний города ООО «ЖКУ», обслуживающей больше 100 многоквартирных домов.
Несколько лет всё шло гладко. Но с нобря прошлого года УК «ЖКУ» стала предлагать жильцам обслуживаемых домов добровольно расторгнуть договоры и выбрать новые УК. Большинство поворчали, но согласились, а жильцы двух домов призадумались. По словам Галины ЮДИНОЙ, председателя Совета дома №8 по улице Металлургов, в ноябре 2013 года она встретилась с прокурором города Заринска Максимом Маковеевым. В ходе беседы пришло осознание последствий досрочного расторжения договора с УК со стороны собственников. Согласно ст. 453 Гражданского кодекса России, досрочное завершение отношений ведёт к прекращению взаимных обязательств – в том числе по капитальному ремонту дома. Деньги, накопленные на такой ремонт, остаются у УК как подарок от жильцов. Зато новая УК выставляет повышенный тариф на ремонт – в случае Заринска – почти в пять раз, 4,8 рубля в месяц за кв. метр общей площади вместо 1 рубля.
Сумму, накопленную на капитальный ремонт в УК с 2006 года, собственникам узнать не удалось, но по простым подсчётам выходило больше миллиона рублей – 800 тыс. на одном доме и около 250 тыс. рублей на другом. Терять такие деньги было жалко, поэтому вопрос был поставлен ребром – либо «ЖКУ» проводит капитальный ремонт домов, либо возвращает средства на капитальный ремонт на счёт домов.
Небольшая часть собственников оказалась сторонниками отказа от накопленных денег и провела выборы новой УК. Но с нарушением. Прокурор Заринска обратился с иском в суд о признании выборов новой УК незаконными, суд иск удовлетворил – единственной законной управляющей компанией двух домов осталось ООО «ЖКУ». Однако оно к управлению домами больше не приступало. Напротив, продолжало призывать жильцов выбирать новую УК.
Частично на сторону УК встала и администрация города. По информации Александра ЛАГОВСКОГО, первого заместителя главы администрации Заринска, руководство города неоднократно встречалось с руководством ООО «ЖКУ» и предлагало ему добровольно приступить к управлению домами. Но обязать управлять город не может, а так как судебные дела идут, а дома не управляются… жильцам лучше избрать новую УК.
С середины августа на жильцов обоих домов стали оказывать давление, с тем, чтобы они всё-таки выбрали новую управляющую компанию. С октября стали брать измором – сейчас в двух подъездах дома на Металлургов, 8, отключён лифт, не работает отопление подъездов, сами подъезды не убираются, а придомовая территория зарастает грязью и снегом. В ответ на жалобы жильцы слышат лишь одну мантру: выбирайте новую УК. Тогда верните деньги! Какие деньги?
По словам Галины Юдиной, вполне возможно, что возвращать жильцам УК уже нечего – до 2010 года строчка капремонта была отдельной строкой в квитанции, а потом её слили со строкой содержания жилья. Не исключено, что накопленные средства УК уже истратила по своему усмотрению. Спихнуть раньше времени дома с обслуживания – единственный способ избавиться от неудобных вопросов со стороны собственников.
Не только Заринск
Проблемы с управляющими компаниями – беда не только Заринска. Так, сейчас в Барнауле жильцы дома по улице Исакова пытаются заставить УК заключить договор с собственником пристроенного к дому магазина, который два года работает, но не участвовал в расходах на текущий ремонт подвала и инженерных коммуникаций. При этом магазин пользуется отоплением, горячим и холодным водоснабжением дома, но ОДН ему не начисляется.
Ситуация в Заринске далека от завершения – дома не обслуживаются, мэрия переживает, люди волнуются. Подобные разбирательства между собственниками жилья и управляющими компаниями идут в других городах края. Поможет ли лицензирование УК избавиться от проблем – неизвестно. Ведь становление рынка управления домами, формирование у жильцов чувства хозяина своего дома находятся только в самом начале. И до настоящей цивилизованности отношений людей и УК очень далеко.
Мнение власти
Александр УРБАХ, руководитель Государственной инспекции Алтайского края:
– До мая 2015 года все управляющие многоквартирными домами компании должны будут пройти лицензирование. Сегодня в регионе работают 229 УК, из которых 107 – в Барнауле. По нашим оценкам, около трети УК края не пройдут лицензирования, поскольку не отвечают предъявляемым требованиям и имеют недобросовестных руководителей.
Причины повышения требований к УК обусловлены тем, что из управляющих компаний они превратились в неуправляемые: перестали прислушиваться к мнению жителей, выполнять требования жильцов, размещать достоверную информацию о своей деятельности. Такое положение не удавалось исправить даже увеличением втрое штрафных санкций. Поэтому государство пошло по радикальному пути госрегулирования этого сегмента рынка жилищно-коммунальных услуг. Новый порядок, предусмотренный федеральным законом №255, должен дисциплинировать предпринимателей в управлении многоквартирными домами. Принятый закон также существенно увеличивает санкции в отношении УК за нарушение лицензионных требований, к примеру, за сокрытие информации о расходовании средств, оплачиваемых жильцами. А за работу без лицензии управляющей компании грозит штраф до полумиллиона рублей.
Барнаульцы могут жаловаться в Муниципальный жилищный контроль 
Жительнице Барнаула компенсируют 60 тысяч рублей за упавший на нее шифер 
В Барнауле пройдет очередной семинар по вопросам капитального ремонта 
В Барнауле возобновлено горячее водоснабжение микрорайона №17 
ТСЖ: возможные схемы обмана