Ипотека-2011

- Какого-то бума на рынке ипотеки нет, как бы этого ни хотелось банкам и регуляторам, однако, нормальное восстановление активности идет. Накопленная задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам на 01.12.10 в банковском секторе РФ составила 1 270 744 млн.руб. превысив уровень 01.12.2009 г. на 8,4%.

В то же время, годовые темпы прироста объема задолженности по ипотечным, жилищным кредитам остаются весьма существенно ниже докризисных, составляя на начало октября 2010 г. 10,8% против 150-500% в 2006-2008 гг. Собственно, с поправкой на инфляцию, реальный рост данного показателя десятые доли процента.

Сбербанк и ВТБ предлагают кредиты от 9,5 12,75% годовых в рублях и от 8,8 11,8% годовых в валюте, хотя, требования к качеству финансовых документов заемщика здесь сравнительно высоки. Рыночные ставки, это порядка 11-14%. Они соответствуют докризисному уровню, но, во-первых, произошел пятикратный спад в реальных доходах населения, во-вторых, уровень инфляции сейчас существенно ниже докризисного, то есть в реальном выражении рыночные ставки выше, чем были в период бума, что снижает их привлекательность для инвесторов.

Надо также отметить, что цены на недвижимость в РФ по-прежнему – по крайней мере, для крупнейших городов – сохраняют спекулятивную, коррупционную "наценку", сохраняются риски для рынка недвижимости, связанные с большим объемом накопленных банковских залогов и активов в данном секторе. Это обстоятельство тоже сдерживает население и инвесторов от привлечения жилищных кредитов.

На этом фоне, я ожидаю сохранения сдержанных по сравнению с докризисным периодом темпов прироста накопленной ипотечной задолженности в РФ в 2010 г., которые, возможно, в номинальном выражении составят 5-15%(г/г). Эти цифры отражают сохранение близкого к текущему уровня доступности ипотеки. Прорыв в данной сфере возможен лишь при общем росте инвестиций в экономике РФ, и судить о его начале на данном этапе можно будет лишь после появления первых реальных результатов намеченной Правительством РФ и Администрацией Президента на ближайшие годы стратегии привлечения внешних инвестиций.

Что касается прогнозов, то задолженность по предоставленным жилищным кредитам физическим лицам в соответствии со статистикой ЦБР, на мой взгляд, вырастет в 2011 г., приблизительно до 1,4 /1,5 трлн. руб. Соответственно, в первом квартале можно ожидать прироста данного показателя на несколько десятков миллиардов рублей.

При этом, если в ближайшие два - три квартала под давлением регуляторов банки, возможно, снизят еще ставки по ипотечным кредитам, скажем на 1-2% годовых, то в дальнейшем этот показатель, скорее всего, стабилизируется под влиянием роста инфляции.

Банки будут компенсировать по-прежнему высокий с точки зрения динамики реальных доходов населения уровень ставок постепенным смягчением требований к заемщикам. Весьма высокой останется на ипотечном сегменте займов роль государственных субсидий и гарантий.

Смотрите также:

• Прогноз решения ЦБ РФ: новая развилка; ожидаем снижения ключевой ставки →
• «Для создания массовой ипотеки ставки должны быть не выше 7 %» →
• Решение Банка России: тон изменился, но смягчение продолжится →