aif.ru counter
261

Почём аренда? Алтайский бизнес оспаривает кадастровую стоимость участков

У органов власти и предпринимателей интересы часто совпадают, но иногда бывают диаметрально противоположны. Совпадают, когда бизнес развивается так, что создаются новые рабочие места. Противоположны, когда речь заходит о стоимости аренды земли.

Земельный налог имеет местный характер. Доходы от него пополняют местные бюджеты, именно на них рассчитывают в своём планировании развития территории власти. Поэтому когда происходит очередной пересмотр кадастровой стоимости земли, у власти возникает вполне понятное желание несколько завысить стоимость земельных участков. Ведь это повышает налоговые поступления. Поэтому, как пример, земля под санаториями в Белокурихе может оказаться такой же ценной, как под санаториями в Сочи. Ну, а у предпринимателей возникает противоположное стремление – не переплачивать. Поэтому они идут в суд и оспаривают кадастровую оценку.

Как у коттеджей

Когда микрорайон ещё только строился, Анатолий и Светлана решили открыть в нём небольшой продуктовый магазин – выкупили у строительной компании помещение пристройки с двумя этажами, сделали ремонт.

На первом этаже открыли магазин, второй этаж сдали в аренду под небольшие офисы. Район ещё достраивался, а магазин уже работал, к нему приглядывались и привыкали новосёлы. Нерешённым оставался только один вопрос – по земле.

Поначалу на запрос предпринимателей о цене аренды 11 соток земли под магазином ответственные чиновники им отвечали, что можно пока не беспокоиться, всё будет понятно после того, как пройдёт межевание. Два года обмеряли, описывали участки, а под конец объявили, что владельцам магазина предстоит платить за аренду по 370 тыс. рублей в год. И за прошлые годы в том числе. Цена аренды – из-за номинальной стоимости земли.

Предприниматели заплатили, но крепко задумались. Кто-то посоветовал сходить к адвокатам по земельным спорам. Юрист, ознакомившись с ситуацией, с ходу заявил, что снизит кадастровую стоимость земли в десять раз. Стоимость его услуг – 35 тыс. рублей. Согласились. Почти год судов и выигранное дело – кадастровая стоимость действительно похудела на 90%. Главным аргументом адвоката в суде была коммерческая стоимость сотки земли в коттеджном посёлке через дорогу от магазина. В итоге, благодаря решению суда, предприниматели заплатили в следующем году за аренду только 17 тыс. рублей.

Прошла пара лет, и вот в этом году предпринимателям объявили, что цена земли вновь пересмотрена, и арендная плата поднялась во много раз. Опять пошли к юристу. Он предупредил, что снизить цену в 10 раз уже не удастся, но в три раза почти гарантирует.

Гектар кусается

В ситуацию, как у Анатолия и Светланы, попали многие. Так, у одного из застройщиков цена участка в промышленной зоне поднялась с 16 до 167 млн рублей, а налоговая нагрузка – с 90 до 900 тыс. рублей в квартал. В прошлый раз, пять лет назад, предприниматель судился и снизил кадастровую стоимость в восемь раз. Сейчас опять нужно идти в суд.

А одному из пищевых предприятий Рубцовска в 2010 году стоимость участка определили в 100 млн рублей. Суд снизил её до 15 млн рублей, но новая оценка 2015 года опять подняла цену земли – теперь до 120 млн рублей. Предприятие пока не спешит идти к земельным юристам – не каждому улыбается передавать земельные споры сторонним организациям – и пока своими силами, опираясь на прошлое решение суда, пытается доказать, что стоимость участка, мягко говоря, завышена.

То же самое, не сильно афишируя, делают некоторые санатории города Белокуриха, чьи участки достаточно обширны – в 10-20 гектаров. Даже при справедливой, по мнению руководства санаториев, оценке земли налоговая нагрузка в год исчисляется миллионами рублей. А при завышенной – грозит перерасти в десятки миллионов.

Перерасчёт кадастровой стоимости земли в Алтайском крае происходит регулярно, в соответствии с законом и без особого желания удивить какого-то конкретного предпринимателя – участки оцениваются скопом, в зависимости от определённого характера использования. Первая оценка земли прошла в регионе ещё в 2004 году и особенно никого не напугала. Вторая – в 2009-10 годах, которая уже вызвала определённое возмущение. Третья была утверждена постановлением администрации Алтайского края в конце ноября прошлого года.

По словам Александра РУДИ, начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости управления Росреестра по Алтайскому краю, правовая грамотность граждан и юридических лиц с каждым годом растёт и поэтому оспаривание цены участков идёт сейчас более активно.

Как поясняют в Росреестре, на кадастровую стоимость участка влияет множество факторов – площадь, расположение, назначение. Кадастровые специалисты изучают рынок, собирают информацию о сделках купли-продажи, о сделках передачи в аренду земельных участков, определяют их использование для того, чтобы в дальнейшем определять стоимость, важную для налогообложения. Но, в отличие от частного оценщика, кадастровый специалист не может выехать на каждый участок – отсутствует индивидуальный подход.

Заплатить юристу?

Земельные споры стали в крае настоящей находкой для практикующих юристов. Так, сегодня юридические конторы Барнаула предлагают уменьшение земельного налога или арендных платежей в 3-9 раз. При этом владельцу участка нет необходимости ездить в суд и даже все нужные юристам документы он может передать не лично, а по электронной почте.

За все хлопоты юридические конторы берут сегодня в среднем от 50 до 70 тыс. рублей. В стоимость услуг входят ведение дела в суде «под ключ» – 25-30 тыс. рублей. А также отчёт об оценке земли (12 тыс. рублей) и одобрение отчёта саморегулируемой организацией оценщиков (от 20 тыс. рублей). Зато в итоге цена участка снижается минимум в два раза, а иногда в 5-10 раз – например, с 8,6 до 4,4 млн рублей, с 2,6 млн до 505 тыс. рублей и т. д. Понятно, что эффективность снижения зависит от конкретной ситуации – в барнаульской промышленной зоне можно снизить стоимость в среднем в 4-5 раз, а в центре Новоалтайска – только в 2-3 раза.

Судя по валу судебных исков по пересмотру кадастровой стоимости земли в Алтайском крае, услугами юристов сегодня решили воспользоваться многие предприниматели. Через какое-то время наступит затишье – суды смогут передохнуть от земельных дел. Но через 3-5 лет всё начнётся, вероятно, сначала…

Справка

Кадастровая стоимость земли в Алтайском крае определяется администрацией Алтайского края – сразу в отношении всех земельных участков на территории региона, отнесённых к определённой категории земель.

Налоговой базой при определении налога на землю, в соответствии Налоговым кодексом, является кадастровая стоимость. Переоценка кадастровой стоимости земли производится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.

Мнение эксперта

Юрий КАЛАШНИКОВ, руководитель Росреестра по Алтайскому краю:

– За первое полугодие 2016 года в межведомственную комиссию Росреестра поступило 651 заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, в то время как за аналогичный период 2015 года их было всего 33. За тот же период текущего года комиссией было принято 427 решений об отклонении заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 112 решений об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Такой всплеск заявлений абсолютно объясним. Администрацией края была принята новая кадастровая оценка объектов недвижимости. Кто-то соглашается с ней, а кто-то нет. По нашим прогнозам, до конца года в регионе ещё будет наблюдаться большое количество жалоб о кадастровой стоимости земли, но в 2017 году число споров пойдёт на спад.

Чаще всего с жалобами в межведомственную комиссию обращаются крупные предприятия.

Кстати

В прошлом году изменилась не только оценка земли, но и сама процедура снижения кадастровой стоимости. Если раньше граждане и организации имели возможность пойти в суд сразу, то теперь для юридических лиц обязательно предварительное рассмотрение земельного спора в Комиссии по результатам кадастровой оценки при Росреестре. И лишь в случае отказа Комиссии или нерассмотрения ею заявления в месячный срок можно обращаться в суд. Граждане по-прежнему могут обращаться в суд сразу.

Помимо этого, если раньше для уменьшения кадастровой стоимости необходимо было лишь назначить судебную экспертизу, то теперь при уменьшении кадастровой стоимости необходима экспертиза отчёта об оценке, сделанная СРО оценщиков.

Смотрите также:

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно


Загрузка...

Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах