Но большинство из них воспринимает закон лишь как возможность капитального ремонта дома практически за государственный счет. То, что цель Фонда – стимулирование реформирования ЖКХ, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, что невозможно без осознанного соучастия жителей, для многих остается пока вне понимания.
Ау, осознанное соучастие!
Необходимость «осознанного соучастия» собственников жилья в многоквартирном доме (МКД), где они являются не только хозяевами личных квадратных метров, но и совладельцами общего имущества, заложена в действующем Жилищном кодексе. Несмотря на то, что он называется новым по привычке (вступил в силу 1.03.2005 г. – прим. ред.), для значительной части собственников некоторые его нормы и положения действительно как будто являются «новыми».
Об этом, в частности, можно судить по валу обращений на тему ЖКХ, поступающих как в органы исполнительной власти, так и в СМИ: они входят в «топовую» тройку. Не говорим, что все «организованные» участники рынка ЖКХ безукоризненны, но даже при беглом рассмотрении обращений видно: немалая их часть основана либо на простом незнании прав и обязанностей собственников, либо на неспособности (нежелании) их исполнять (пользоваться).
В один день в редакцию независимо друг от друга обратились два человека, проживающие в разных домах, но находящихся под управлением одной управляющей компании. Сказать, что они жаловались на работу УК, будет скромным преуменьшением. Когда первой женщине мы «намекнули», что у жильцов есть право принять решение о смене недобросовестной компании, она почему-то удивилась: а смысл?
Второй мы напомнили, что у жителей есть возможность вообще отказаться от услуг УК в пользу создания товарищества собственников жилья (ТСЖ), что вызвало довольно апатичный ответ: «Это наверняка хлопотно… А какая разница? Что нам это даст?... Может, все-таки повлияете на нашу УК?».
«Сами с усами»
Мы не можем повлиять на УК, но можем объяснить, что такое ТСЖ, и что может дать его создание. За разъяснениями обратимся к Ольге Глушковой, начальнику отдела мониторинга и перспективного развития Управления Алтайского края по жилищно-коммунальному хозяйству. – ТСЖ – некоммерческая организация, объединение собственников помещений в МКД для совместного управления недвижимым имуществом, – рассказывает Ольга Робертовна.
– ТСЖ может быть создано в отдельном МКВ, также в товарищество может войти группа домов. Решение об этом принимается на общем собрании, «за» должны проголосовать не менее 50% собственников. Отмечу, что членство в ТСЖ является добровольным. Члены ТСЖ живут по Уставу, утвержденным общим собранием, а остальные собственники – по договору, который должны заключить с правлением ТСЖ, также избранному на собрании, как и председатель, и ревизионная комиссия. Собственникам нежилых помещений (магазин и т. д.) также необходимо сделать свой выбор.
Нужно знать, что «коллегиальные» решения ТСЖ обязательны для исполнения всех жителей. Это касается и установления оплаты на текущее содержание жилья, решений о проведении ремонта, в т. ч. капитального, и др. Получается, что не вступившие в ТСЖ сами себя лишают права голоса и возможности влиять на принимаемые решения. ТСЖ само может заниматься обслуживанием дома, а может поручить его профессиональной управляющей организации, для выполнения «специфических» работ – ремонта, вывоза отходов и т.д.– можно привлекать сторонние организации.
Т. к. ТСЖ имеет статус юридического лица в этом случае обязательно заключение договора, в случае невыполнения договорных услуг или плохого их качества ТСЖ вправе требовать санкций. Для самостоятельного текущего обслуживания, в штате ТСЖ нужно предусмотреть рабочий персонал. Сколько человек, на освобожденной основе или по совместительству – решает собрание членов ТСЖ. Исполнительным органом является правление, избираемое на два года, а председатель ТСЖ «голосуется» членами правления.
Председатель всему голова
– Практика показывает, что успех деятельности ТСЖ в значительной мере зависит от личности председателя, – говорит Глушкова. – Мало выбрать просто уважаемого человека, он должен быть активным, настойчивым, инициативным. Предпочтительней, чтобы он работал на освобожденной основе, а не по совместительству, как порой бывает. У совместителя просто времени не хватает «ухватить» все необходимые вопросы.
А председателю еще необходимо не только ознакомиться с «базовым» жилищным законодательством, но и вникать в суть появляющихся нормативных актов. «Слабое место» некоторых председателей ТСЖ – недостаточность соответствующих знаний. Впрочем, это дело поправимое: ни в краевом Управлении, ни в муниципалитетах никогда не откажут в разъяснениях и т. п., и источников информации по теме много, но если члены ТСЖ выберут председателя, лишь бы выбрать, а потом до него «достучаться» не могут – тут уж не до хорошего…
Точный счет и «лишний» доход
При сознательном подходе собственников к организации ТСЖ гарантирована полная «прозрачность» его работы. Члены ТСЖ согласовывают решения «по дому» друг с другом, не оглядываясь на расторопность и исполнительность управляющей организации. Контроль за каждым рублем здесь «точнее»: жители сами аккумулируют средства, распределяют: никто лучше не знает, что нужно для дома.. Смета ТСЖ на каждый год утверждается собранием, перед собственниками регулярно отчитывается ревизионная комиссия, в которую не входят члены правления.
У ТСЖ есть возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, рационального использования земельного участка. -Тонкостей в работе ТСЖ, конечно, немало. Но практика показывает, что такой способ управления домом или группой домов может быть весьма и весьма эффективным.
В Рубцовском районе есть даже пример, когда ТСЖ, созданное на базе поселка, вышло за рамки «стандартных» функций: взяло в аренду котельную, предоставляет коммунальные услуги – и успешно получается, – резюмирует Ольга Глушкова.
Перспективы очевидны?
Как мы уже писали, по условиям Фонда ЖКХ развитие ТСЖ является индикативным показателем для муниципалитетов, уже участвовавшим и участвующим в программе ремонта МКД. Если к окончанию срока реализации ФЗ-185 (2012 г.) в них не будут достигнуты определенные показатели, Фонд вправе «попросить» вложенные деньги обратно. Значит ли это, что ТСЖ будут создаваться в «добровольно-принудительном» порядке?
– Условия Фонда подразумевают наращивание не количество самих ТСЖ, а числа домов, находящихся в их управлении. На момент подачи заявки на 2010 г. требовалось 10% МКВ под управлением ТСЖ, а к концу года их должно быть 20%. Однако мы не ставим задачу любой ценой «гнаться за показателями», нужно разумно подходить к решению вопроса. Хорошо, что становиться уже видимым стремление людей к действительно «самоуправлению».
Сегодня в крае насчитывается 848 ТСЖ (266 – в сельской местности), а под их управлением находится 3873 многоквартирных дома, и перспективы развития такого способа управления очевидны.
У какой УК нет лицензии? Чтобы убедиться, нужно перепроверять 
Все равны перед законом? ЦОСУ «Перспектива» отстаивает право на компенсацию 
Управляющим компаниям запретят собирать деньги за услуги коммунальщиков 
Можно копить деньги на капремонт на собственном счете дома? 
Не все управляющие компании одинаково полезны