Реформа долевого строительства вызвала большой резонанс как в профессиональной среде, так и в обществе: решение жилищного вопроса было и есть одним из основополагающих в жизни каждого человека. И еще больше вопросов – от практических (как это работает, как скажется на строителях и приобретателях квартир и т.п.) до «философского»: а стоило ли вообще «огород городить»?
Построил – получил деньги
Как пояснила недавно в ходе интернет-форума на официальном сайте региона заместитель руководителя Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольга Дерявская, целью реформы долевого строительства, в первую очередь, является защита денежных средств граждан от рисков утраты. Так, к застройщикам установлены более жёсткие требования, введён запрет на наличный расчёт по договорам долевого участия; возводить дома строителям придётся либо за счёт собственных средств, либо за счёт банковских кредитов.
Новый способ привлечения денежных средств участников строительства предполагает внесение денег дольщиков не напрямую застройщику, а на счёт эскроу в банке, аккредитованном Центробанком. В настоящее время в крае есть 12 кредитных организаций, уполномоченных на открытие таких счетов. Эти деньги как бы «замораживаются» и поступают застройщику только после передачи квартиры собственнику. При этом банкам предоставлены полномочия по контролю за проведением банковских операций строительных организаций, что позволяет отклонять сомнительные операции.
По мнению специалиста, компании будут заинтересованы строить дома в строго оговорённые сроки. Но если всё же по каким-либо причинам строительство объекта не будет завершено, банк обязан вернуть участникам строительства денежные средства, поступившие на счета эскроу.
За счета можно не беспокоиться
«Эскроу-счёт – это не замена ипотечного кредитования, а средство расчёта по заключаемым договорам долевого участия, – обращают внимание в Сибирском банке ПАО Сбербанк. – Площади по эскроу-счетам могут приобретаться как за собственные средства покупателей, так и за счёт привлечения ипотечных кредитов банков. Денежные средства поступают на эскроу-счёт и блокируются на нём до выполнения условий договора долевого участия. На практике открытие такого счёта осуществляется аналогично открытию любого банковского вклада».
Денежные средства на счёте эскроу подлежат страхованию. Возмещение по договору счёта эскроу, открытого для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, выплачивается в размере 100% суммы, находящейся на счёте на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей.
В банке также отмечают, что на счета эскроу переходят не застройщики, а их проекты. Однако при рассмотрении кредитной заявки строительной компании оценивается множество факторов, касающихся и самой организации-застройщика, и её проекта: исходно-разрешительная документация, стоимость строительства объекта, маркетинг по проекту и т.д. (При этом не секрет, что существует ряд стоп-факторов, которые в том числе связаны с наличием негативной информации по отношению к строительной организации, т.е. компании с сомнительной репутацией в принципе «отсекаются» от долевого строительства. – Ред.).
А при оценке самого проекта у банка есть возможность гибко подходить к структурированию сделки. Вопрос о финансировании прорабатывается с клиентом на максимально ранних этапах его подготовки – для того, чтобы застройщики понимали, что и в каком виде требуется банку для принятия решения по сделке.
Целый квартал по-новому
По данным региональной Инспекции строительного и жилищного надзора, в настоящее время в краевом центре с использованием эскроу-счётов тремя застройщиками уже возводятся четыре многоквартирных дома. Это своего рода ответ тем скептикам, кто «предрекал», что с вступлением в силу изменений в законодательство о долевом строительстве новые строительные площадки в городе вряд ли появятся; банки же будут осторожничать… Между тем, всё больше новых проектов включается в новую схему работы. А один из крупнейших барнаульских застройщиков – компания «Селф» – намерен по проектному финансированию построить жилой квартал в границах улиц Солнечная Поляна, Взлётная, проезд Северный Власихинский и Павловский тракт (на территории бывшей автобарахолки. – Ред.).
Точнее, организацией и контролем проекта в целом занимается эта компания, а застройщиком шестнадцати высотных домов и будет SPV-компания «ПрофРесурс». Такая система реализации застройки квартала 2011 также обусловлена новым законодательством и требованиями банков для достижения максимальной прозрачности финансирования, отслеживания целевого расходования средств.
«Сейчас мы с банками отрабатываем и выстраиваем финансовую модель, этапы финансирования, с учётом графиков производства объектов, строительство которых будет осуществляться поэтапно в течение трёх с половиной лет, – говорит руководитель «Селфа» Нодар Шония. – Хочется отметить, что совместная работа застройщиков и банков качественно отражается на реализации проектов, снижая различного рода риски. В настоящее время мы ожидаем разрешения на строительство, которое рассчитываем начать в ближайшее время».
Авторитетный строитель считает реформу долевого строительства закономерной и оправданной: «Нужно понимать, что проектное финансирование – это прежде всего безопасность для клиентов. Здесь на сто процентов исключается тема появления обманутых дольщиков».
По мнению Ольги Дерявской, переход на проектное финансирование позволит обеспечить защиту прав участников долевого строительства, а высокая защищённость средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели улучшения жилищных условий.
Смотрите также:
- Банки не смогут менять условия кредитных договоров в одностороннем порядке →
- Алтайские потребители все чаще подают в суд на Банки →
- 50 российских банков нарушили закон о вкладах →