Кризисный разворот. Рынок недвижимости перешел в ресурсосберегающий режим

Статья по теме

Время покупать квартиру. Цена на жильё в Алтайском крае рекордно снизилась

Перефразируя постулат из известного фильма, каждый, кто не имеет квартиру – хочет её приобрести, а кто имеет – хочет продать, чтобы купить жильё лучшего качества.

По данным социологических исследований, 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. Треть считает свой квартирный вопрос острым, требующим решения в ближайшие три года. Каждая четвёртая семья имеет жильё, находящееся в плохом или очень плохом состоянии.

Исправить ситуацию мешает ограниченность финансовых ресурсов граждан, ставшая особенно ощутимой в условиях кризиса. Многие жители края пока не готовы решать свои жилищные проблемы. Это накладывает отпечаток и на планы застройщиков края, и на активность агентств недвижимости.

Но одновременно кризис выявил способность участников рынка к здоровой адаптации. Застройщики сегодня стали больше опираться на собственные силы, нашли возможность развернуться лицом к потребителю без роста цен, а риэлторы нашли себя в сделках по обмену недвижимости – более сложных, с точки зрения организации, но менее затратных для потребителя. Об этом говорилось на «круглом столе» «Рынок недвижимости: сегодня и завтра», проведённом редакцией «АиФ-Алтай» в минувшую среду.

Школа у дома

По мнению Александра МИШУСТИНА, заместителя генерального директора группы компаний «Союз», спад в строительной отрасли края налицо – каждый застройщик исходит сегодня не из озвученных ранее планов, а из фактического состояния экономики. Так, «Союз» ближайшую пятилетку спланировал со снижением – 70 тыс. кв. метров, в этом году – на четверть меньше, чем в прошлом, и 60 тыс. кв. метров в 2017 и 2018 гг.

В отличие от кризиса 2008 г., когда банки активно выдавали кредитные ресурсы строителям, сегодня застройщики, наученные горьким опытом, работают с кредитами более осторожно. Основной упор делается на собственные оборотные сред- ства и средства дольщиков. И для многих сейчас важнее закончить один объект, потом приступить к другому, чем вести одновременно строительство нескольких домов.

Лучше качество

Застройщики, чтобы сделать квартиры более привлекательными для потребителя, пересматривают свои концепции жилья эконом-класса. Это должны быть не клетушки, малосемейки, квартиры-студии, а стандартные 1, 2, 3-комнатные квартиры, со средним уровнем вложений в инфраструктуру, отделку, само здание. Именно такое жильё будет востребовано в кризис и не потеряет привлекательности после него. Лучшее качество, большее удобство без изменения цены – вот чем стоит заинтересовывать клиента. Поэтому в «Союзе» со следующего года переходят со стандарта высоты потолков в панельном домостроении в 2,54 на 2,70 метра – для этого разработана специальная серия жилья, ведётся реконструкция на заводе ЖБИ.

Ориентация на массовое строительство гостинок и малосемеек некоторыми застройщиками несколько лет назад себя мало оправдала, сегодня потребителю не хватает 3-комнатных квартир. А когда активизируется вторичный рынок недвижимости – новые малосемейки продать будет ещё сложнее. Поэтому важно планировать и строить квартиры с разным числом комнат, в правильной социальной пропорции.

Сегодня, с точки зрения объёмов строительства, жилищный рынок края сложно назвать насыщенным, но покупательные способности почти достигли потолка. Люди хотят купить жильё, но боятся связываться с ипотекой, так как нет уверенности в завтрашнем дне. Только тогда, когда граждане смогут рассчитывать на стабильную занятость, индексацию зарплат – смогут планировать расходы и доходы на годы вперёд.

По словам Ксении БЕЛОУСОВОЙ, директора ИСК «Алгорим», застройщикам планировать в текущей ситуации больше чем на полгода сложно. В 2017 г. компания будет работать до лета по инерции этого года, строить то, что решили строить, вводить в строй то, что решили вводить. И только потом будет планироваться стратегия на 2018 г., в зависимости от позиции государства и состояния рынка.

Кризис показал каждому застройщику, что клиентоориентированность, оказывается, можно улучшать – качество жилья, сроки; можно делать более привлекательные графики, рассрочки, бонусы, розыгрыши. В этом году все крупные застройщики Барнаула перепробовали весь спектр мер привлечения потребителя: снизили цену, стали показывать свои объекты, проводить акции, а в плане рекламы и маркетинга вышли на уровень крупных городов России. Такая добросердечность к покупателю жилья станет нормой на ближайшие годы.

Роль «вторички»

Риэлторы, которые контактируют с гражданами активнее, чем застройщики, также признают спад на жилищном рынке. По словам Натальи РЕВАКШИНОЙ, директора агентства недвижимости «Бакон», по сравнению с прошлыми годами значительно снизились объёмы ипотечного кредитования: банки стали чаще отказывать, да и барнаульцы стали реже брать кредиты на жильё. Поэтому они выбирают варианты, которые требуют минимум средств – недорогие квартиры, ипотечные варианты с минимальным взносом, минимальными платежами. Спрос есть, но серьёзных улучшений ждать не стоит.

А вот Наталья КОВЫЛИНА, директор АН «Стиль жизни», напротив, проявила сдержанный оптимизм. По её словам, уже в 2016 г.наметились позитивные сдвиги в политике банков по кредитным ставкам – приближению их к «социальным» 12,5% годовых. При намечающейся активизации сделок на вторичном рынке жилья, второй волной это дойдёт до повышения интереса к новостройкам, куда за квартирами придёт более качественный клиент, не обременённый ипотекой. Рынок жилья в Барнауле в последние годы стал более сегментированным, но грань между «первичкой» и «вторичкой» постепенно стирается.

По оценке Игоря КАРПОЧЁВА, директора АН «Держава», сегодня риэлторы живут во многом за счёт обменных операций, когда продажа квартир является не целью, а средством приобретения другой квартиры, и разница в цене между «однушкой» и «двушкой» или «двушкой» и «трёшкой» всегда составляла 200-500 тыс. рублей, вне зависимости от кризиса. И этот перевес в обмен жилья сохранится в 2016 г. Но риэлторы, как и застройщики, заинтересованы в развитии первичного рынка жилья, так как именно это увеличивает число квартир в городе, делает жильё более доступным для граждан.

И застройщики, и риэлторы сходятся в том, что для будущего роста рынка важно уже сегодня, в период кризиса и спада, закладывать основу для него – оттачивать механизмы работы с клиентом, лучше понимать его потребности, решать вопросы с землёй под застройку, с инфраструктурой в новостройках. Спад может быть долгим, но он не будет вечным. Терпение, инновации и эффективность позволят дождаться рассвета.

Кстати

В сфере индивидуального жилищного строительства кризис ощущается иначе, чем на квартирном рынке. По мнению Виталия ГУРОВА, директора компании «Боливар», застройщика коттеджного посёлка «Сибирская долина», у частных застройщиков меньше возможностей получить заёмные средства – только два банка в крае готовы кредитовать индивидуальное строительство и приобретение земельных участков. Да и правовая база функционирования малоэтажной застройки пока не достаточна – частникам приходится использовать либо закон о дачных товариществах, либо фрагментарно жилищный кодекс.

Справка

Одна из причин снижения темпов жилищного строительства – отток покупателей, которые использовали долевое строительство как инвестиции. Из-за падения цен около 25-30% инвесторов ушло с рынка. Квартиры покупают только те, кто собирается в них жить.

Мнение власти

Ирина ШИШОВА, начальник отдела по строительству комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула:

– В этом году уже введена в строй 381 тыс. кв. метров жилья, из них 49 тыс. кв. метров – индивидуальное, остальное – многоквартирные дома. Плановый показатель этого года, 406 тыс. кв. метров жилья, будет, вероятно, перевыполнен. Планируется ввести в строй 460-480 тыс. кв. метров. В прошлом году были рекорд- ные показатели введённого жилья – 608 тыс. кв. метров. Поэтому снижение в отрасли очевидно, оно наблюдается и по числу выданных разрешений на строительство. Но в целом в строительной отрасли наблюдается рост.

Объёмы инвестиций в основной капитал за первое полугодие возросли до 6,15 млрд рублей. Конечно, не только за счёт жилищного, но и промышленного, торгового строительства, модернизации производств строительных материалов. В следующем году в Барнауле, вероятно, будет введено в строй не большее 370 тыс. кв. метров жилья, хотя плановая цифра около 500 тыс. кв. метров.

Смотрите также:

• Алексей КУДРИН: У финансовых институтов должен быть запас прочности →
• Достойное и доступное? Жилищную проблему решат новые «хрущёвки» →
• Стоит ли радоваться росту ипотеки →