Застройщик предлагает приобрести вексель – значит, гарантированно оставит вас без квартиры и денег!

«Серые схемы» в долевом строительстве - вне закона, однако застройщики продолжают их использовать при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, а граждане с законом не знакомы. И появляются «обманутые дольщики» … 

Правовой ликбез

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительст-ве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко-торые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законо-дательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищ-ными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регули-рующими деятельность таких кооперативов.

Привлекать денежные средства иными способами запрещено. Однако, как показывает практика, не все застройщики стремятся следовать строгим предписаниям Федерального за-кона №214-ФЗ, незаконно используя «альтернативные» или так называемые «серые» схемы.

«Серый» вексель

Одной из таких «серых» схем является привлечение денежных средств с использова-нием векселей.

Суть ее в следующем: гражданину, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, предлагается приобрести ценную бумагу – вексель, кото-рый ничего общего не имеет с жилищным сертификатом, так же являющимся ценной бумагой.

СПРАВКА: В российском законодательстве под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлению предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.

Если формально подойти к отношениям между застройщиком и покупателем, то их можно квалифицировать как отношения займа, где заемщиком выступает застройщик, а заимодавцем - покупатель.

В этой схеме, застройщик (векселедатель) обязуется выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к предполагаемому сроку окончания строительства жилого многоквартирного дома. При этом право собственности на квартиру после окончания строительства возникает у застройщика. «Дольщики» (векселедержатели) по векселю сразу требовать квартиру не могут, у них возникает лишь право требовать от застройщика возврата денежных средств.

Таким образом, нет никаких «дольщиков», так как формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал на какой-то срок застройщику деньги в долг.

На практике очень часто «вексельная схема» используется в комбинации с предварительным договором купли-продажи, договором займа и т.д. В таких договорах обычно указывается, что оплата сделки по приобретению квартиры возможна путем погашения векселя.

В качестве наглядного примера последствий применения описанной схемы на территории г. Барнаула является деятельность ООО «ЖСК – 173 «Ключ», которое осуществляло строительство многоквартирных домов в г. Барнауле, в частности, дома № 148 по ул. Мала-хова.

С гражданами, желающими принять участие в строительстве, заключались предвари-тельные договоры, привлечение денежных средств осуществлялось на основании договоров займа с выдачей векселей. С началом экономического кризиса денежные средства у Общества закончились, строительство приостановилось, задолженность перед гражданами, подрядчиками, налоговыми органами и работниками Общества росла как «снежный ком».

В настоящее время Общество объявлено банкротом, денежные средства гражданам не возвращены, они оказались втянутыми в судебные тяжбы.

«Риск - благородное дело?»

Описанная модель отношений между застройщиком и покупателем сопряжена с серьезными рисками. В первую очередь это связано с тем, что граждане, приобретающие векселя не знако-мы со специальными процедурами, регулируемыми нормами вексельного законодательства, чем в свою очередь пользуются недобросовестные застройщики.

Например, в соответствии с Положением о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней.

Или застройщики, как правило, выдают векселя, которые подлежат оплате без указа-ния процентной оговорки. Следовательно, у недобросовестного застройщика есть возможность, не привлекая кредитных средств, пользоваться средствами покупателя бесплатно.

Дольщикам необходимо помнить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. Из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости (квартиры), а возникает только обязанность уплатить денежную сумму.

Отсюда следует, что у покупателя отсутствует право требования передачи в собственность квартиры. Согласно ст. 309 ГК РФ застройщик, уплатив покупателю денежную сумму, указанную в векселе, будет считаться лицом, надлежащим образом исполнившим обязательство. Основания для предъявления к такому застройщику иска о принуждении к исполнению обязанности по передаче (продаже) квартиры полностью отсутствуют.

Из всего вышеизложенного следует, что «вексельная» схема привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ, а значит и не дает никаких гарантий этого ФЗ. Данный способ при-влечения денежных средств выгоден для застройщиков. Граждане же рискуют не только не получить квартиру, но и лишится своих денежных средств.

Смотрите также:

• Попадут ли под «дачную амнистию» частные многоэтажки и незаконные дома? →
• Юрист Михаил Дорофеев – о штрафах, коммунальных тарифах и алиментах →
• Отвечает арбитражный управляющий Людмила Приходько →