- Недавнее выступление генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки было наполнено оптимизмом. Еще бы: за первый квартал российские банки выдали ипотечных кредитов почти на 50 млрд рублей За прошлый год такую сумму смогли осилить только за шесть месяцев. Значит, заключил Семеняка, объем выдачи кредитов увеличился в два раза. По его прогнозам, и итоговые показатели 2010 года будут выше прошлогодних вдвое. Цифра впечатляющая. Только вот стоит ли ей радоваться?
Рассмотрим аргументы «за». Несомненно, что ипотечное кредитование является важным элементом функционирования рынка недвижимости, помогает покупателям жилья сделать свой спрос платежеспособным, помогает активизировать продажи первичного и вторичного жилья. Так рост объемов ипотеки должен радовать: это признак общего экономического подъема, выхода из кризиса.
Мало кто поспорит и с тем, что ипотечное кредитование помогает улучшить условия жизни людей. А чем больше будет выдано займов, тем большее количество семей переедет в собственное жилье. И заживет более счастливо и комфортно. Не стоит забывать и о том, что ипотека способствует политической и социальной стабильности. Когда человек обладает собственным жильем, ему есть, что терять.
Значит, он будет стремиться к сохранению статус-кво. Как в политическом, так и в экономическом отношении. Да и самого человека ипотечный заем делает более дисциплинированным. Когда каждый месяц должен отдать кругленькую сумму, приходится держаться за свою работу и не лениться. А если учитывать, что кредит выдается на 15-20 лет, то дисциплинировать себя придется на долгие годы.
Наконец, ипотека позволяет банкирам неплохо зарабатывать. 16-18 процентов годовых – вполне неплохой показатель доходности. Если суммировать все сказанное выше, то рост объемов ипотечного кредитования – благо для всех – от населения до строителей и банкиров. А если посмотреть с другой стороны? Картина получится несколько иной. Прежде всего, рост объемов ипотечного кредитования способен спровоцировать очередной скачок цен на жилье. О том, что «раздувание» ипотечного «пузыря» приводит к росту цен более чем на 100 % в год, говорилось уже немало.
Рынок не застрахован от такого сценария и сейчас. Особенно цены могут вырасти в первичном сегменте, т.е. на новое, только что построенное жилье. Причина в том, что кризис заставил строителей серьезно снизить объемы строительства или вовсе прекратить закладку новых объектов. Например, в Алтайском крае в 2008-2009 году практически не начиналось строительство новых домов. Учитывая, срок возведения подобного объекта составляет примерно три года, можно предположить: в 2011-2012 году объем ввода нового жилья в регионе существенно снизится.
Не смогут спасти строителей и старые заделы. Объем жилплощади, которая находится в стадии строительства, оценивается более чем в 1 млн. «квадратов». Однако достроены будут далеко не все объекты. Уже сейчас «заморожено» строительство 30 домов в регионе, что составляет 25 % от общего количество строящегося жилья. Не нужно быть выдающимся экономистом, чтобы понять последствия роста объемов ипотеки. Резко увеличившийся спрос наложится на серьезно сократившееся предложение. Что вызовет рост цен на жилье в пределах энного количества процентов – десятков, а может и сотен. Кто знает…
Второй «подводный камень» роста ипотеки – угроза потеря жилья новоявленными заемщиками. При сегодняшнем нестабильном уровне зарплаты и угрозах потери работы платежи по кредиту будет вносить очень непросто. В результате может возникнуть ситуация, когда заемщик окажется неплатежеспособным. В этом случае банк сможет продать его квартиру с торгов. Или реструктурировать кредит. Если, конечно, захочет.
Опасность здесь заключается еще и в одном обстоятельстве. В период кризиса многие банки, напуганные возможностью дефолта заемщика, ввели в кредитный договор такое условие как «двойной залог». Это значит, что предметом залога становится не только приобретаемая жилплощадь, но и имеющаяся у заемщика. Так что в случае финансовых трудностей люди рискуют практически всей своей недвижимостью.
В общем, еще долго можно говорить о плюсах и минусах ипотечной активизации. Однако с этим ничего не поделаешь – рост объемов ипотеки следует рассматривать как уже свершившийся факт. Только вот всем нам – от властей до заемщиков – следует учитывать ошибки прежних лет. И действовать так, чтобы ипотека стала эффективным инструментов рынка недвижимости, а не привела его к очередному краху.
Авторские колонки Михаила Палочкина
Эксперт: снижение ставок может привести к остановке ипотечного кредитования