Совсем недавно в Барнауле разыграли на земельном аукционе последний квартал 2012, который формировался ещё в старой парадигме, но который будет строиться с соблюдением новых канонов, в частности, комплексного развития территорий. Поэтому строительная отрасль стоит на пороге важных перемен. Как она будет дальше развиваться? Какие новые пути откроются? Какое жильё будет у нас возводиться? Подробности - в материале «АиФ-Алтай».
Источников финансирования нет
Каким образом идёт подготовка к переходу к работе по комплексному развитию территории (КРТ), в рамках которого предполагается строительство жилья, инженерной и социальной инфраструктуры одновременно? Как оценивается потенциал строительной отрасли, и какие механизмы государственного участия могут при этом включаться? Об этом размышляет министр строительства и ЖКХ края Иван Гилёв.
По его словам, действительно на торгах разыграли последний квартал многоквартирной застройки Барнаула. И очередной этап того развития города, которое наблюдали последние 10 лет, в таком формате заканчивается.
«Дальнейшее развитие города ограничено с разных сторон рекой, бором и аэропортом. Остаётся несколько больших блоков земли, находящихся в федеральной собственности. И через механизм, реализуемый «Дом. Рф», они должны быть вовлечены в строительный оборот. Это Северо-западный планировочный район, между Солнечной Поляной и аэропортом, всего 900 гектаров. Из них 400 гектаров под жилищную многоквартирную застройку, ещё 500 - под частную индивидуальную в районе посёлка Власиха», - поясняет он.
С чем же, помимо дефицита земельных участков, сталкиваются застройщики и исполнительная власть? Следующая очевидная проблема - обеспеченность инженерной и социальной инфраструктурой. Учитывая большие объёмы многоквартирной застройки, ясно, что социальная структура в чистом виде её догонять не может, поскольку требуются большие деньги, бюджетные расходы на обеспечение всего, что построено, социальной инфраструктурой, которую построили, строим и планируем строить - детские сады, школы, объекты здравоохранения.
«Все понимают, что от этого развития, когда вначале мы вовлекаем землю в строительный оборот, а потом начинаем думать, где нам взять денег, чтобы обеспечить жизнь граждан в этих домах, возникают большие проблемы и вопросы. В рамках существующих лимитов, без дополнительных источников для обеспечения социальной инфраструктуры», - продолжает Гилёв.
Вопрос дальнейших взаимоотношений власти и строительного сообщества по комплексному развитию в части социальной структуры полностью не решён, утверждает министр. «Понятно, что со стороны строителей хотелось бы, чтобы была квартальная земля с уже оборудованной инфраструктурой, где есть планы по социальным объектам и так далее. С другой стороны, источников финансирования для этого нет», - констатирует он.
Не изобретать велосипед
Председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин напоминает, что законодательство подразумевает, что в комплексное развитие вовлекут как частных лиц, так и государственные структуры. «Поэтому говорить, что мы по землям «Дом.рф» все вопросы решим, отдав их в частные руки, это просто глупость. Мы получим очередную проблему для города и края. 1000 га - это Новоалтайск с жильём и промышленностью. Позицию «Дома.рф» мы услышали: «Мы ничего не знаем, наше дело подготовить и расторговать, а как дальше там…», - предполагает он.
В то же время, есть, по его словам, положительный опыт других регионов: Новосибирск, Кемерово, Курган. В Новосибирске участок 400 га финансово проработали, сколько нужно дорог, какие виадуки, какие учебные заведения и пр. «Они его проработали и решают проблему за счёт федерального, областного и городского бюджетов. Надо же видеть перспективу: мы же заходим на эти 400 га минимум на 10 лет», - подчёркивает Мишустин.
И настаивает: пока не создадим в крае структуру, которая бы занималась всеми этими вопросами, не перекладывая на «Дом.рф.», большинство проблем останется. «Можно говорить, что у нас земля есть. Расторговал «Дом.рф» 100 га под комплексную застройку, теперь головная боль у застройщика, как там что устроить - водопровод, электричество, дороги. Вопросов тьма - школы, детские сады. Как это дальше будет? Пока земля находится в «Доме.рф», а не у края и не у Барнаула, так оно и будет. У них голова по этому поводу не болит», - отмечает Александр Мишустин.
Вроде земли много, а работать с ней очень сложно. То, что готовятся к торгам 40 гектаров, застройщики, от безысходности, наверное, пойдут, им деваться-то некуда, предполагает он.
«И дальше столкнутся с теми же вопросами. Ну не поведёт ТЭЦ-3 трубу для одного квартала! Если даже это случится, будет просто разбазаривание государственных средств.
Поэтому нам надо совместно со строительным сообществом, застройщиками, с правительством края, с администрацией Барнаула садиться и рисовать программу освоения этих земель. А просто ввязаться в драку и посмотреть, что будет…
Мы считаем, что КРТ нужно не только для Барнаула, а в целом для края. И структуру, о которой я говорил в начале, нужно создавать. Она себя окупит, когда будут реализовывать земельные участки с какой-то степенью инженерной обеспеченности, так как будут поступать деньги от застройщиков.
Поэтому если по этому пути пойдём, есть опыт других регионов, нужно брать их наработки и не изобретать аналогов велосипеда», - резюмирует Александр Мишустин.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Генеральный директор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов:
- Мы по-хорошему, должны были решать эти проблемы пять лет назад. Доползли буквально, домучались до момента, когда заключаем соглашения о КРТ, о МИП (масштабные инвестиционные проекты) - Прим. ред).
Мы далеко не вчера оказались в ситуации, когда земли практически не стало - ни для жилищного строительства, ни для промышленного.
Что можно сказать по комплексному развитию территорий? Всё это предполагает строительство социальной инфраструктуры - детсадов, школ и т.д. Но Барнаул при этом численно не растёт. Мы настроили 10 школ. Ну, куда? Если мы ещё пять школ построим, то первые начнут закрываться. А почему мы так много школ строим? Из-за порочной нормы, что до школы должно быть 500 м и 300 м до детсада. Откуда она взялась, какой идиот эту норму придумал? У нас много идиотских законов. Всё для людей! Все современные идиотские нормы создаются во имя людей, во имя слезинки ребёнка и т.д. Ну, никак эту норму в 500 м не соблюсти.
Вообще, кто сказал, что государственные программы по строительству школ перестанут действовать? Ну, ладно, закончится одна программа. Вместо неё появится другая. Раз идёт у нас великое переселение великое, государство, наверное, как-то будет помогать. Что же у нас, регион без рук и без ног? Тоже будет помогать. Но нужен орган, который бы занимался всем этим в комплексе с развитием жилищного строительства. Минстрой этим заниматься не будет. Нужна именно коммерческая структура, но краевые власти бегут от этого вопроса, как чёрт от ладана.
Комментарий эксперта
Архитектор Алексей Квасов:
- Здесь звучала критика по поводу существующих норм. Все они созданы, чтобы градостроительные структуры, обладающие всем набором социальных объектов, были устойчивы в развитии. Радиусы доступности - это залог безопасности детей, которые смогут спокойно, не пересекая дорог, дойти до школы. Все нормативы проистекают именно отсюда, и практика показывает, что работают они хорошо.
Другой вопрос - это существующий в Барнауле перекос в сторону новых микрорайонов. Я сам в таком живу и понимаю, что я места своему ребёнку в школе не дождусь. Там стоит школа на 550 детей, вся переполненная, которая в две смены пашет. Рядом вырос точечный объект, который переполнил нам садик - туда мы тоже попасть не можем. Это огромная проблема. С точки зрения не только архитектора, но и простого горожанина, я, конечно, вижу большое зло в точечной застройке. Надеюсь, мы со временем этот период переживём и придём к пресловутому комплексному освоению территорий.
Постоянно говорят об инвестициях, но я смотрю на комплексное развитие с точки зрения развития градостроительных структур. И по опыту скажу, что пока какие бы проекты ни разрабатывались, как-то успокоить эту среду не получается. Но вообще было бы неплохо, если бы проекты КРТ подготовили на уже застроенную часть Барнаула, в том числе историческую. К этому процессу желательно привлечь широкий круг специалистов, в том числе архитекторов, которые понимают важность детсадов, школ в зоне доступности, транспортных связей. Это поможет нам удержать людей здесь.
Вообще хорошая городская инфраструктура притягивает к себе бизнес, она сама может генерировать стоимость. Например, в соседнем Новосибирске застройщик в своём квартале просто возвёл детский сад и передал его на баланс города. Стоимость строительства детсада просто включили в цену жилого «квадрата». Мы общались с директором этой фирмы. Он говорит, что это оказалось выгодно: они обеспечили инфраструктуру, и у них быстрее раскупили квартиры. И это правильно, когда не приходится выкручиваться, рассказывать что, мол, где-то там, за 3 км, есть детсад, куда на автобусе можно будет возить детей. Вот эти сделки с совестью никому не нужны. Приятно работать, когда всё по закону, комплексно, как обед - первое, второе и третье. И всё получается.
