Эксперты уверены: Гора в Барнауле сегодня повторяет сценарий развития бизнес-среды Индустриального района, где вслед за жилыми новостройками выстроили бизнес-центры, а ставка аренды на отдельные виды помещений прибавила за последние 3 года 35%. Об этом и о том, что инвестор может «войти в волну роста», шла речь на закрытом форуме для предпринимателей «Деловая среда Горы: кто займет новый центр города». Накануне его организовала девелоперская компания «Мой Дом», чтобы вместе с экспертами по-новому посмотреть на свой проект в этой части города — БЦ «Кордон».
Новое для новых
По оценкам Натальи Есиповой, эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость, владелица агентства «Инвест-ритейл», потенциал новых жилых комплексов Горы — около 9-11 тыс. жителей. Только в зеленом квартале «Вышка» спроектировано 245 квартир, еще 20 в клубном доме «Авальман», и это далеко не все девелоперские проекты в этой части города. Эксперт уверена: вслед за таким приростом населения здесь вырастет спрос на коммерческие помещения.
Причем она и ее коллега Андрей Шалаев, руководитель инвестиционной управляющей компании «Альфа-капитал», ожидают, что спрос будет именно на качественные площади.
«Жить на Гору идут не потому, что больше негде. Туда идут осознанно, за понятным набором преимуществ. И для этих людей получить услугу в том месте, где они живут, крайне важно. Плюс они будут искать возможность работать рядом с домом, ведь чем человек состоятельнее, тем он больше сосредоточен на удовлетворении собственных нужд», — говорит Андрей Шалаев.
«Кордон» — бизнес-центр класса А на Змеиногорском тракте, 100г. Девятиэтажное здание имеет современную архитектуру со ставкой на витражное остекление и террасы, подземный паркинг, фитнес-зал и пристроенный корт для падл-тенниса под тентом. Помещения офисной части (90 шт.) площадью от 22 до 250 кв. метров предназначены для предприятий услуг. Девелопер передаст их готовыми к эксплуатации с интерьером в стиле лофт. Ввод здания в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2028 года.
Потому уверены участники встречи: БЦ «Кордон» стал логичным и своевременным проектом. Он даст возможность для развития сервиса, в котором нуждаются местные жители, а еще места для работы в современном здании. Таком, где можно в том числе пообедать, не выезжая за его пределы, сходить на фитнес...
«Последнее, кстати, сегодня особенно актуально для молодых предпринимателей 30-35+, да и старше. Люди следят за своим здоровьем и регулярно занимаются спортом», — говорит Наталья Есипова. Она и ее коллеги проводят параллель с развитием рынка коммерческой недвижимости в Индустриальном районе Барнаула.
«Мы постоянно анализируем рынок недвижимости, — рассказал в своей приветственной речи руководитель PR-отдела „Моего Дома“ Ярослав Поляков. — Мы видим, что с оттоком населения из центра города коммерческие помещения сдаются в аренду плохо. И мы подумали: где сдаются хорошо?».
Первым делом специалисты «Моего Дома» посмотрел на Индустриальный район, увидели прогрессию за последние пять лет. потом там начали строить бизнес-центр рядом с ЖК «Искра». Но они не остановились на этом и нашли еще одну локацию — Гору.
«Это прекрасный район, динамично развивающийся, с невероятной аудиторией. Все прекрасно знают, что это место элитных коттеджей и дорогих жилых комплексов. Но, к сожалению, с сервисом и бизнесом тут проблема. Не то что здесь бизнес плохой, но хорошему бизнесу недостаточно хороших площадей на Горе. БЦ „Квартал“ закрывает эту нишу», — подчеркнул Ярослав Поляков.
Прототип роста
Действительно, бум строительства современных торговых, офисных, складских и производственных помещений в Индустриальном районе Барнаула произошел около пяти лет назад вслед за заселением новых ЖК. С одной стороны — потому что жители этой части города все чаще стали отказываться проводить по 1-1,5 часа в дороге на работу или учебу. С другой — потому что они хотели посещать фитнес-клубы, салоны красоты, поликлиники, кофейни, консультации юристов также в своем районе, а не ехать для этого в другую часть города.
«Что мы сегодня видим на Горе? Здесь уже сформирована семейная аудитория, но часть повседневных образовательных услуг по-прежнему приходится получать в других районах города. Репетиторы, логопеды, языковые школы, центры дополнительного образования — это именно те форматы, которым важно находиться рядом с местом проживания клиента. Поэтому образовательный сегмент я рассматриваю как одну из потенциальных востребованных категорий арендаторов для «Кордона», — считает Наталья Есипова.
Эксперт видит здесь потенциальный спрос прежде всего со стороны сервисного малого бизнеса: медицина, лабораторная диагностика, бьюти-сфера, образование, юридический и финансовый консалтинг, индивидуальные специалисты. Для такого арендатора критичны три параметра: небольшой метраж, готовность помещения к эксплуатации и качество самого здания.
«Ему нужен не большой офис, а компактный кабинет в статусной среде, с удобным подъездом, парковкой и презентабельной входной группой. Поэтому нарезка помещений от 22 квадратных метров в „Кордоне“ с арендой в 30-40 тыс. рублей в месяц, на мой взгляд, комфортно и хорошо соответствует профилю потенциального спроса», — резюмирует владелица агентства «Инвест-ритейл».
Она добавляет: «Когда я анализирую коммерческий объект для инвестора, меня интересуют четыре вопроса: кто будет здесь арендовать, способен ли этот бизнес платить заявленную ставку, насколько устойчив арендный спрос и какая экономика в итоге получается у собственника. В случае с „Кордоном“ потенциальный пул арендаторов достаточно понятен — это прежде всего сервисный малый бизнес, ориентированный на обеспеченную аудиторию Горы».
Место в инвестпортфеле
БЦ «Кордон» предлагается как инвестиционный продукт для предпринимателей. Для удобства работы «Мой Дом» запустит управляющую компанию, которая возьмет на себя не только вопросы хозяйственно-бытового обслуживания здания, но и подбор арендаторов. Это позволит держать ставку на заданном уровне, не роняя ее ради быстрой сдачи в аренду отдельных помещений.
Для инвесторов предлагается программа рассрочки: при первоначальном взносе в от 20% составляется график платежей на два года вперед — до ввода здания в эксплуатацию. Это позволяет предпринимателям пользоваться другими актуальными инвестиционными инструментами, не вкладывая всю сумму сразу, увеличивая свой капитал. Именно на увеличение капитала и нацелен «Кордон».
«Мы отдельно проанализировали динамику аренды небольших офисов площадью 20-40 квадратных метров в современных бизнес-центрах Индустриального района. Именно этот формат наиболее корректно сопоставлять с предложением „Кордона“. За исследуемый период рост ставок составил около 35%. Если аналогичная динамика реализуется на Горе, ориентир порядка 2 тыс. рублей за квадратный метр e8a к моменту выхода „Кордона“ на рынок выглядит достижимым. Но важно понимать: это инвестиционный сценарий, а не гарантированный прогноз»«, — подчеркивает Наталья Есипова.
Участники встречи интересовались у девелопера и экспертов нюансами проекта. Например, звучал вопрос о том, помещения на каких именно этажах выгоднее приобретать в БЦ «Кордон», какими будут коммунальные платежи, как устроено снегоудаление с кровли тента, и другими тонкостями. После официальной части многие остались, чтобы лично пообщаться с представителями компании «Мой Дом».
«В ближайшей перспективе я не вижу на Горе сопоставимого по классу нового предложения, поэтому для инвестора особенно важен момент входа. Инвестиционную идею „Кордона“ я бы сформулировала просто: мы покупаем не квадратные метры — мы покупаем место для бизнеса там, где его клиент уже живет. Это возможность войти в формирующийся рынок раньше основной волны бизнеса — тот сценарий, который мы уже наблюдали в Индустриальном районе. Поэтому потенциальный результат для инвестора состоит из двух частей: текущего арендного потока и возможной капитализации качественного коммерческого актива по мере формирования нового делового кластера на Горе», — подчеркнула еще раз Наталья Есипова.
Рассрочку предоставляет Застройщик ООО «СЗ Бизнес-центр на Горе».
Застройщик: ООО «СЗ «Искра», ИНН 2222901218.
Застройщик: ООО «СЗ «Вышка», ИНН 2225225825.
Застройщик: ООО «СЗ «Авальман», ИНН 2225233801.
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
Рекламодатель: ООО «СЗ «Бизнес-центр на Горе», ИНН 2225231434
Реклама
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
