Апарт-комплекс «Карлуу» в пяти минутах от аэропорта Горно-Алтайска переворачивает привычное для Республики Алтай представление об «удачной локации». Вместо абстрактных километров и минут здесь работает другая логика: ценность определяется не расстоянием до достопримечательностей, а временем, которое гость экономит между прилетом и заселением. В этих и других тонкостях «Толк» разбирался вместе с Сергеем Зинченко, экспертом в области инвестиционной недвижимости и основателем компании «Алтайский гектар».
Преимущество № 1. Отсчет времени — от шасси самолета
В информационных и рекламных материалах можно услышать: от аэропорта до центра Горно-Алтайска можно добраться за двадцать минут. Но считаются эти минуты от машины, которая уже ждет у выхода, и при условии движения по свободной дороге. В реальном рейсе так не бывает. Сергей Зинченко описал этот час по личному опыту:
«Одновременно выходит весь рейс, тариф такси растет, водители отменяют заказы, на выезде образуется затор. Дорога от выхода из терминала до гостиницы иногда занимает и сорок, и даже шестьдесят минут. Сильная сторона „Карлуу“ — минимизация неопределенности при прилете и вылете. Оплата спокойствия всегда лучше, чем оплата тревоги».
Он подчеркивает: расположение «Карлуу» в пяти минутах от терминала аэропорта — яркая цифра, но сама по себе она ничего не показывает. Полезнее считать другое: сколько времени проходит между тем, как шасси самолета коснулись полосы, и тем, как гость закрыл за собой дверь номера. «Карлуу» отлично раскрывается именно в сравнении сценариев приезда в Горный Алтай. И тут как раз можно говорить об искомых 20 минутах.
«В основе девелоперской идеи „Карлуу“ — создание среды, которая возвращает человеку ресурс, а не тратит его. И мы можем измерить этот ресурс буквально — в часах сна и ожидания, которые гость не отдал дороге», — говорит Сергей Зинченко.
Преимущество № 2. Продукт для восстановления, а не для отдыха
Апарт-комплекс «Карлуу» многие ошибочно воспринимают как очередное курортное средство размещения.
«Это не курорт, а транспортный хаб с курортным комфортом внутри», — поясняет Сергей Зинченко.
Из этого следует вся продуктовая логика. Гость прилетает из другого часового пояса, ему нужно акклиматизироваться. Или наоборот — переночевать накануне раннего рейса, чтобы не выезжать в четыре утра с Катуни и не прилететь домой разбитым. Поэтому в номере, как этого требует стандарт для отеля 4*, стоит кровать, а не раскладной диван. На кухне можно приготовить и разогреть еду в час ночи, когда рестораны закрыты.
Более того, все, что нужно человеку между двумя перелетами, находится внутри периметра. Четыре корпуса апартаментов на 250 лотов, отдельная гостиница на 116 номеров обслуживаются рестораном, спа, ритейлом, подземным паркингом.
Причем эти решения выверены еще и с точки зрения эргономики проекта. Блок коммерции поставлен вдоль Чуйского тракта и отсекает от трассы жилую часть комплекса — торговая площадь работает еще и как экран.
«Хороший полноценный комплекс замкнутого цикла, откуда можно вообще не выходить. И коммерция есть, и вся инфраструктура уже заложена», — комментирует Сергей Зинченко.
Такой комплекс невозможно собрать из подрядчиков по частям. Застройщик ведет его полным циклом — генподряд, отделка, меблировка, коммерческая инфраструктура, собственный отельный оператор, — потому что заполняемость отдельного апартамента зависит не от апартамента, а от того, работают ли ресепшен, ресторан, трансфер и коммерция как одно целое.
Преимущество № 3. Спрос, который не заканчивается вместе с сезоном
Главный страх инвестора на Алтае — сезонность. Отель, живущий три месяца в году, не окупится никогда. Но аудитория «Карлуу» шире туристической. Горно-Алтайск, будучи столицей республики, является пунктом назначения для командировок, бизнес-конференций и других деловых активностей. При этом гостиничного фонда в городе не хватает круглый год.
«Попробуйте забронировать приличный отель в Горно-Алтайске или Майме на месяц-полтора вперед — там все расписано. Это удобно не только туристам, но и людям в деловых поездках: ключевые решения сосредоточены в Горно-Алтайске», — рассуждает Сергей Зинченко.
Деловой гость прилетает на два дня, ему не нужны виды на Катунь и не нужен час на дорогу в обе стороны. Ему нужно выспаться, поработать и улететь.
Преимущество № 4. Доход, не зависящий от нюансов лота
Обычно выбор лота в апарт-отеле — это игра в угадайку: этаж, сторона, вид и вместе с ними надежда на более высокую загрузку. В «Карлуу» этой игры нет, так как управляющая компания распределяет выручку котловым методом, по метражу. Для собственника это означает простую вещь: доход не зависит от того, угадал он с окнами или нет. Ошибиться при выборе лота здесь нельзя в принципе — риск снят конструкцией продукта, а не обещаниями отдела продаж.
Виды при этом застройщик проверил отдельно — не на момент стройки, а на перспективу. Соседние участки относятся к зоне застройки индивидуальными жилыми домами: предельная высота от земли до верха перекрытия последнего этажа там девять метров, то есть три этажа.
«Даже если что-то здесь построят, это сильно не перекроет виды», — говорит Сергей Зинченко.
И отдельно про то, что многие считали недостатком. Лучшие видовые лоты в комплексе — угловые апартаменты, выходящие на аэродром: оттуда видно взлет и посадку. Соседство, которого боялись, оказалось лучшей картинкой в проекте.
Главное, что сейчас можно сказать про «Карлуу», — объект обладает предсказуемостью, заложенной в планировку, в договор с управляющей компанией и в градостроительный регламент соседних участков.
Преимущество № 5. Возражения под другим углом
К аргументу о локации есть два серьезных возражения, и оба звучат убедительно.
Объездная дорога. С 454-го по 475-й километр Чуйского тракта строится обход, который расшивает узкое место у Соузги. Логика возражения: после запуска гость сядет в машину и без пробок доедет до отелей Манжерока, а хаб у аэропорта потеряет смысл.
«Чуйский тракт уйдет влево только перед Соузгой. Вся аэропортовская развязка так и останется», — отвечает на это Сергей Зинченко.
Обход снимает пробку дальше по трассе. Первые километры после терминала — с выездом с парковки, разворотом и развязкой — остаются такими же, какими были. Плюс сам обход откроется не завтра.
Малая авиация. Аэропорты в Усть-Коксе, Кош-Агаче, урочище Кара-Су, гидроаэродром на Телецком — если они заработают, значение Горно-Алтайска как единственной точки входа снизится. Возражение выглядит логичным ровно до момента, когда представишь себе стыковку:
«Как раз в этом случае „Карлуу“ и нужен будет. Ты прилетел, тебе нужно какое-то время подождать стыковку &mdas 62e h; и здесь можно после длинного перелета восстановиться, отдохнуть, поспать, поесть и&am 588 p;nbsp;уже потом сесть на местный рейс», — комментирует Сергей Зинченко.
Развитие местных линий не убирает пересадку. Оно ее создает. А пересадка — это как раз тот случай, когда номер в пяти минутах от полосы стоит дороже номера с панорамой.
Цитаты Сергея Зинченко приводятся из независимого разбора проекта «Карлуу» на видеохостинге «Алтайский гектар» с разрешения автора.
Застройщик: ООО «СЗ «Энергия», с проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
Рекламодатель: ООО «СЗ «Энергия», ИНН 2221224002.
Реклама
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
