«Колизей» — светский квартал на Красноармейском проспекте, 36, который накануне презентовал девелопер «Мой Дом». В нем построят одиннадцать корпусов в три очереди. Ввод первой запланирован на 2029 год. Такой актив покупается ради вида из окна и соседства с деловой и культурной инфраструктурой города. А еще ради предсказуемых инвестиций. Для коммерческих помещений здесь запрограммирована окупаемость за 11–12,5 лет, для квартир только за счет аренды — за 13 лет. А ведь будет еще повышение цены самого лота. Смотрим на проект с пристрастием и разбираемся в нюансах.
Что именно дает центр
Масштабы и европейская архитектура светского квартала «Колизей» впечатляют. Но для тех, кто научился покупать недвижимость — жилую и коммерческую, — это лишь один из пунктов оценки объекта инвестиций.
В случае со светским кварталом «Колизей» покупается не столько метр, сколько место: деловая, культурная, образовательная и рекреационная инфраструктура без преувеличения находится в шаговой доступности. И, очевидно, участков, подобных площадке «Колизея» — нужного размера, в нужном месте и с нужным окружением, — не предвидится в ближайшие пятнадцать—двадцать лет.
Претендент на коммерческую и жилую недвижимость в «Колизее» смотрит через призму доступности квартала для арендаторов и генерации вокруг него пешеходного трафика. Важно, что его не нужно специально создавать или ждать, пока он сам сформируется: он уже унаследован.
Фактор соответствия
Но само по себе место арендатора не приводит — оно только создает спрос. Реализуется этот спрос или нет, зависит от того, подходит ли конкретное помещение тем, кто готов за это место платить. Именно здесь проходит граница между центром вообще и конкретным объектом в центре. Что уже получается у светского квартала «Колизей»?
Сейчас идут переговоры о размещении там офиса крупного банка — одного из партнеров девелопера «Мой Дом». Локацию предметно оценивает федеральная сеть магазинов косметики и крупный сибирский сетевой ресторан. Они не случайно обратили внимание именно на светский квартал «Колизей». Дело в том, что у сетевых арендаторов есть жесткий технический стандарт. Он включает отдельные входные группы, обеспеченность электрической мощностью, которой хватит кухне ресторана или оборудованию стоматологии, парковку для клиентов, витрины, выходящие на красную линию, потолки нужной высоты.
Коммерческие помещения «Колизея» проектировались под эти требования с самого начала как раз, чтобы заручиться вниманием и поддержкой якорных арендаторов. Их роль — обеспечить сервис для жильцов квартала и соседних районов, а еще поддержать владельцев небольших помещений. Ведь они смогут получить часть трафика, который сгенерирует крупный игрок.
Лоты в продаже
Требования этих групп арендаторов и определили, как спроектированы коммерческие площади квартала.
Коммерция первой очереди. На первом этаже башни со стороны улицы Пролетарской запроектированы помещения площадью от 60 до 90 кв. метров. На втором — от 60 до 150 кв. метров.
Коммерция второй очереди. На красной линии по Красноармейскому проспекту — от 100 до 250 кв. метров. Цена от 300 тысяч рублей за кв. метр.
Эти помещения спроектированы и для локальных бизнес-проектов — кофейни, салона, студии, и для крупного якорного арендатора, которому нужно порядка 200 кв. метров с отдельным входом.
Квартиры первой очереди. В первой секции 126 квартир. Однокомнатные от 29 кв. метров и от 6,19 млн рублей. Лоты 40–45 кв. метров — от 8,3 млн. На верхних этажах расположены квартиры с террасами.
Офисы. Под офисный сегмент в квартале строится отдельная десятиэтажная башня бизнес-центра. Для нее предусмотрен собственный вход, своя логистика потоков сотрудников и клиентов без пересечения с жильцами квартала.
Сценарии владения
Одни и те же помещения покупают люди с совершенно разными задачами — и от задачи зависит, какой лот подойдет.
Для своего бизнеса. Собственное помещение снимает вопрос аренды навсегда: ставку никто не поднимет, договор не расторгнет, вложения в ремонт останутся вашими. Для клиники, салона или ресторана, где ремонт стоит дороже годовой аренды, это решающий довод. В этом случае переезд означает не смену адреса, а списание нескольких миллионов операционных расходов.
Для сдачи в аренду. Помещение, спроектированное под требования сетевого арендатора, находит его быстрее и на лучших условиях. Управляющая компания «Мой Дом» берет на себя поиск арендаторов и управление арендой по коммерческим помещениям: собственник не занимается показами, переговорами и текучкой.
Для владения. Метр в центре можно просто держать: это материальный актив, который не зависит от котировок, его нельзя заблокировать, и он не перестает существовать при смене экономической погоды. Такой объект прирастает в цене и в случае необходимости его можно конвертировать в деньги.
Комфорт приобретения
Во всех трех случаях остается вопрос входа в проект — приобретения выбранного коммерческого помещения или квартиры. В «Моем Доме» продумали этот вопрос с учетом текущих трендов: для покупки не нужно всю сумму сразу.
Застройщик дает рассрочку на два года под 0%: первоначальный взнос и дальше равные платежи в течение двадцати четырех месяцев, без переплаты.
Как это работает. Например, за помещение площадью 100 кв. метров и стоимостью 30 млн рублей при взносе 20% (6 млн рублей) ежемесячный платеж составит один миллион рублей.
За однокомнатную квартиру стоимостью 6,19 млн при первоначальном взносе 1,24 млн ежемесячный платеж будет около 206 тысяч рублей. При необходимости доступна ипотека: базовая, семейная, IT и субсидированная застройщиком.
Предбронирование открыто до конца сентября с бесплатной пролонгацией еще на месяц: бронь фиксирует конкретный лот, его цену и очередность, а внесенная сумма засчитывается в оплату при выходе на сделку.
Логика квартала
Но прежде чем оценивать, каким будет вход в проект, стоит понять, во что именно предстоит войти. Ценность квадратных метров определяется не только их площадью и адресом: в случае с отдельным помещением она зависит от того, что сложится вокруг него, а с помещением в квартале — от того, что заложено в проект изначально.
На первых двух этажах «Колизея» предусмотрено размещение брендового бутика, премиального продуктового ритейла, ресторана и beauty & wellness. В отдельном корпусе разместится частный детский центр, рядом — башня бизнес-центра, а это ежедневный поток сотрудников, которые обедают неподалеку, покупаю 1e1c т кофе по дороге и записываются к стоматологу в соседнем здании.
Для арендатора это означает готовую аудиторию с первого дня работы, для собственника — что поток не придется ждать годами, оплачивая простой из своего кармана.
Динамика цен
Остается последнее, что стоит понимать про такой актив: как он ведет себя во времени.
Данные по Барнаулу с августа 2021 года по июль 2026-го (barnaul.restate) показывают, что метр в новостройке за пять лет подорожал в 2,7 раза, на вторичном рынке — вдвое.
Вторичный рынок при этом прибавлял в среднем 16,3% в год и рос почти без остановок: на пятилетнем графике трудно найти отрезок, где кривая заметно шла бы вниз.
Интереснее самого роста то, чего в этих данных нет. Например, весной 2022 года доллар за три с половиной месяца прошел путь от 116 до 51 рубля — подешевел в 2,3 раза. Для любого валютного актива это землетрясение, но цена квадратного метра в Барнауле за тот же период выросла на 11,9% и не отреагировала ни единым провалом. Далее с марта 2022-го по июнь 2023-го баррель нефти подешевел со 120 до 74 долларов, минус 38%, а метр за это время прибавил 7,9%.
То есть пока валюта и сырье жили своей непредсказуемой жизнью, цена квадратного метра стабильно росла, несмотря на целый ряд политико-экономических потрясений, в том числе глобальных. Это и есть главное свойство недвижимости как актива: она не переоценивается каждое утро вслед за новостями.
Факты и деньги
Соберем заявленные тезисы в конкретные цифры.
Коммерция. Помещение площадью 100 кв. метров на красной линии стоит 30 млн рублей. Сегодняшняя ставка аренды на этом участке составляет около 1 300 рублей за кв. метр в месяц. К 2028 году, когда квартал начнет сдавать площади, ожидается, что арендная ставка составит 2 000–2 200 рублей. Среди прочего такой рост спрогнозирован, потому что новые помещения выходят на рынок, где предложение под требования сетевых арендаторов ограничено.
Жилье. Однокомнатная квартира площадью 29 кв. метров стоит 6,19 млн рублей. Сегодня меблированные квартиры такой площади в этом районе сдаются за 35–45 тысяч рублей в месяц, коммунальные услуги оплачивает арендатор. При ставке 40 тысяч это 480 тысяч в год, валовая доходность составит 7,8%, а окупаемость — около 13 лет.
Показатели приведены до налога и эксплуатационных расходов, как принято считать при первичной оценке объекта. И это только арендная часть. Вторая часть по доходности складывается из того, что происходит с самим активом. Тот, кто купил квадратный метр в барнаульской новостройке пять лет назад, сегодня владеет активом в 2,7 раза дороже. Гарантией это не является, но представление о поведении рынка дает.
«Колизей» — светский квартал на Красноармейском проспекте, 36. Одиннадцать корпусов, три очереди, ввод первой — в 2029 г. Коммерческие помещения от 60 до 90 кв. метров, от 300 тысяч рублей за «квадрат». Квартиры первой секции от 29 кв. метров, от 6,19 млн. Рассрочка до конца 2027 года под 0%, ипотека базовая, семейная, IT и субсидированная застройщиком.
Бюро продаж: Барнаул, Красноармейский проспект, 118. Предбронирование открыто до конца октября.
Застройщик: СЗ «Колизей», ИНН 2225232942.
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте наш.дом.рф.
Рассрочка от застройщика ООО СЗ «Колизей», кредит от банка ПАО «Дом.РФ».
Рекламодатель: ООО «СЗ «Колизей», ИНН 2225232942
Реклама
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
