«Квадрат» подорожает? С какими проблемами столкнулись строители края

Подведение итогов работы строительной отрасли края в рамках экспертного совета премии «Менеджер года-2021» свелось, по сути, к жалобами участников рынка на многочисленные препятствия, которые им приходилось преодолевать в течение строительного сезона. Все проблемы, волнующие застройщиков, остаются нерешенными до сих пор. Главные из них – отсутствие земельных участков, нехватка готового жилья.

   

   

В поисках земли

Первый вопрос – отсутствие земли под застройку. Если коротко сказать, то ее в Барнауле нет, констатирует председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. «Союз строителей настаивает на том, чтобы подготовить письмо от губернатора края в Минстрой России о возможности передачи участка федеральной земли площадью в 360 га в краевую или муниципальную собственность», – заявил он.

На рынке недвижимости региона не хватает жилья, продолжает Мишустин. В этом году строители сдадут запланированные квадратные метры, но при этом падает объем незавершенного строительства, причем из 800 тысяч кв. метров строящегося жилья большое количество уже проданных квартир. В Барнауле за год выдано всего 18 разрешений на строительство. С такими цифрами перспективы ввода жилья на 2023–2024 годы очень туманны.

В прошлые кризисы отрасли строители могли остаться на плаву за счет участия в бюджетных стройках, реализации социальных проектов. Однако и в этом направлении провал. За девять месяцев текущего года в рамках инвестиционной программы фактически использовали всего 52 процента лимита государственных капитальных вложений. Новые аукционы не разыгрываются. Бюджетные стройки провалили и провалят в следующем году. Многие генподрядчики на грани банкротства. Проблема ценообразования очень острая, а та методика, которая есть, ее не решает.

Следующая проблема, озвученная Мишустиным, – повышение баллов по сейсмике. Получено временное решение по жилищному строительству, но есть опасения, что возможен возврат к высоким баллам. Также остается открытым вопрос по ремонту и реконструкции объектов соцкультбыта. «Союз строителей предлагает региональному правительству не пускать проблему на самотек, держать руку на пульсе, чтобы не допустить внезапного принятия негативного решения», – настаивает руководитель краевого Союза строителей.

Стройматериалы – в цене

Перечисление проблем продолжили и собственно строители. Так, генеральный директор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович назвала главной из них удорожание строительных материалов. Из-за этого растет себестоимость строительства, увеличивается стоимость квадратного метра жилья.

Рост цен на стройматериалы сказался на привлекательности контрактов по капитальному ремонту многоквартирных домов. В этом году 60% тендеров не состоялось из-за неадекватной стоимости начальной максимальной цены.

   

   

Еще один барьер для строителей на пути процветания – проектное финансирование (Система финансирования строительства МКД через эскроу-счета – специальные счета, на которых аккумулируются деньги граждан до завершения строительства дома. – Ред.). Фактически этот механизм резко снижает возможность маневра для добропорядочных застройщиков. И произошедший рост цен это подтвердил. Зинаида Герасимович перечислила ряд недостатков: длительность процедур утверждения документов, высокая стоимость проектного финансирования, долгосрочное замораживание собственных оборотных средств. Для совершенствования механизмов проектного финансирования НОСТРОЙ (Национальное объединение строителей. – Ред.) предложил внести некоторые изменения в законодательство: исключить избыточные банковские комиссии и требование стопроцентной оплаты земли, снизить размер собственного участия застройщика до 5%, унифицировать процедуру предоставления проектного финансирования, установив предельные сроки подачи заявок, а также поэтапное раскрытие эскроу-счетов.

Герасимович обратила внимание на то, что в общих объемах растет доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этому способствует развитие банковских кредитных продуктов для строительства частных домов и другие факторы. В связи с этим НОСТРОЙ предлагает ввести обязательное членство в СРО для компаний, занимающихся ИЖС.

Вместе трудности преодолеем

Еще одно важное событие уходящего года – вступление в силу закона о комплексном развитии территорий (КРТ). Для того чтобы его реализовать, необходимы были решения регионального правительства, которые вышли осенью. Для Барнаула вопрос о комплексном развитии незастроенных территорий – очень острый. Такие аукционы администрация города провести не может, потому что в Генплане свободных территорий нет. В 2021 году аукционов на КРТ не состоялось, и не стоит их ждать в ближайшие два года, пока не будет откорректирован Генплан. Именно поэтому строители вынуждены застраивать частный сектор.

Выселять частные дома не будут. Власти пояснили изменения генплана Барнаула Подробнее

По мнению Зинаиды Герасимович, важный вопрос – перерасчет стоимости строительства бюджетных объектов. Есть предложение дать такую возможность при сроках контракта до года. Главная мысль – имеющаяся методика пересчета на остаток не компенсирует фактическое удорожание строительных материалов. Поэтому активно продвигается вопрос возможности пересчета с января 2021 года. Администрация города не спешит решать эти вопросы. В то время, как правительство края распорядилось пересчитать стоимость по 20 бюджетных объектам, муниципалитет пока таких документов не утвердил.

Кроме того, Герасимович обратила внимание, что ничего не изменилось по бюджетным объектам, только выставляемым на аукцион, сметы по-прежнему рассчитаны по старой методике, соответственно, контракты изначально убыточны.